□广东记者 王淼 通讯员 梁艳君
随着城市发展从增量时代步入存量时代，旧城更新成为城市发展的新课题。秉承“百年邮政”历史，广东邮政的企业资产（房产）也呈现这一特质——处在老城片区的房产有很多，却是一块块“好看的肉，难啃的骨头”。一方面，老局房位于城市中心地带，区位价值高；另一方面，建设时间久远，房屋设施落后，又涉及文物保护、安全隐患等问题，改造难度高、成本也大。如何实现企业资产的保值增值，让存量房产能够在既定的条件下为企业创造价值？近年来，广东邮政参考“BOT”模式复刻“微改造”经验，努力推动将企业存量老旧房产有效盘活。
注重文明传承、文化延续，让城市留下记忆，让人们记住乡愁——这是广州市政府对荔湾区永庆坊的改造思路。永庆坊老旧街区经过“微改造”，摇身一变成为国家4A级旅游景区，既成了市民游客汇聚的打卡地，也实现了历史风貌和岭南文化的传承。这一成功案例自然成为广东邮政推动企业旧房盘活的对标标杆。政府在“微改造”中运用的“BOT”模式也让广东邮政在实现资产盘活上得到了启发。“BOT”是英文“Build-Operate-Transfer”的缩写，即“建设—经营—转让”。在政府主导的旧街区“微改造”项目中，政府通过公开招商引入企业资金，由企业负责改造、建设和运营，再引入办公和创意产业等。项目运营期满后交回政府，实现政府、民众和企业的三方共赢。
近日，记者来到位于广东省佛山市大良古城区中心的“华德里·舍”，看见焕然一新的楼房。如果不是看到立在门口的邮筒，还真无法与之前的邮政旧局所联系起来。三五成群的青年男女，各自在寻找最佳角度自拍；咖啡厅前排起了“长龙”，估计是个网红店吧；拐角处的小文竹旁还有人搭起了网上直播的小道具……
大胆创新 找准发力点
在省会城市广州荔湾老城区光复南路，有一栋据推测是建于1949年以前的邮政局房。这是广州市邮政分公司在1953年4月购入的4层建筑。建筑面积423.44平方米，砖混结构的楼房原来用于投递作业及职工住宿。由于历史久远，房屋的安全问题越来越多：地基不均匀下沉、墙体发霉潮湿、部分木梁腐变霉烂、瓦面风化破损、钢筋出现裂缝等。2015年，经评定，该房屋整体危险性为“C”级，即为“局部危险房”。广州市分公司为此多次进行局部整修，但因房屋破旧，未能实现盘活，只能留用安全部分作为投递中转作业使用，其余大部分面积处于闲置状态，资产效益极低。
在距离广州40多公里外的佛山市，也有一处情况相仿的邮政房产。该房产在大良街道古城区中心位置，总建筑面积2256平方米，产权证照齐全。房屋始建于20世纪50年代，包含商业楼1座、宿舍楼4座。商业楼整体状况较差，多年来只能通过简单的维护再出租。由于缺乏合理的定位和规划，加上租户经营不善，部分曾经租用的网吧、眼镜店、凉茶店等都相继退租不续，自2016年起就一直闲置。宿舍楼从2015年起用作低价公寓出租，但是由于管理混乱，也经常被邻居和居委会投诉。这就是那幢“华德里·舍”的前身。
近几年，广东邮政一直致力于推动高质量发展，而提高资产盘活效率、实现国有资产保值增值正是其中重要的抓手之一。面对维修费用高昂且存在一定安全隐患的旧房，政府的“微改造”为他们打开了思路。广东邮政的财务、房产管理部门共同协助相关市邮政分公司开展房产状况调查，计划复刻广州市永庆坊标杆案例开展资产盘活。2020年，广州市光复南路和佛山市大良街这两座“老大难”的房产完成了重新盘活租拍签报审议，广东邮政复刻“微改造”进行房产盘活正式开始。
把握政策 精准规划
“微改造”的“BOT”模式，首先需要政府主导。广东邮政从政府政策入手寻求助力。上述两处房产，一处被列入广州历史风貌建筑范围，另一处被佛山市顺德区政府列入古城保护和改造之列。为契合政府旧城改造的需要，广东邮政对自有房产进行了深入分析。
首先，两处房产都地处老城区，区位优势明显，资源要素汇聚，具备了大发展、快发展的条件。其次，对标先进案例，邮政的两处房产可以参考永庆坊的做法，引入可承接规划建设的合作方，让房产资源得以活化。最后，可以把两处房产的盘活规划嵌入城市功能，让其适应和贴合城市规划，从而推进企业房产经营可持续发展。经过研究，广州市光复南路的房产拟借助周边服装电商批发市场集聚地的优势，定位规划方向为潮流服装直播基地。佛山市大良街房产则借助邻近著名景点清晖园的地理位置优势，定位规划方向为旅游酒店。
依托精准的规划定位，广东邮政对两处房产的盘活思路得到了当地政府的认可和支持，很快通过了改造审批。
修旧如旧 文化再传承
围绕规划定位，广东邮政积极开展房产出租招拍，最终两处房产都以较好的成绩完成了租拍：广州市光复南路房产签订租约8年，年化出租收入30万元，较之前租金增长265%；佛山市大良街房产签订租约8年，年化出租收入69万元，较之前租金增长129%。新入驻的租户按合同的约定对邮政原有的旧房进行了一系列脱胎换骨的改造：完成旧设施、设备的清理和历史建筑保护工作，对房屋建筑立面进行重新设计、保护、更新与装饰；对房屋结构进行加固或者替换，优化完善消防设施，配建公共服务设施等。经过精心打造，昔日破败不堪的邮政旧房焕然一新。
广州市光复南路原来被评定为“局部危险房”的四层旧综合楼完成修缮后，经安全鉴定为“结构安全”。原来的木楼梯变成了电梯，通过改旧成功消除了危房隐患，受到了当地街道的充分肯定。新楼规划用于潮流服装直播基地，搭载了办公、直播、门面展示功能，潮牌租户月营业额约800万元，共创造了25个工作岗位。广东邮政为此节省了至少320万元的房屋改造修缮费用，并促使承租方开立了邮政对公账户和使用邮政多项业务，开办了多张社保卡等，邮政效益也得到了延伸。
再看佛山市大良街旧房，经过彻底改造，承租户投入资金约1300万元，以“原生、原地、原味、微改造”为理念，名为“华德里·舍”的邮政主题民宿盛大开业。民宿以怀旧“邮政绿”为基础色调，运用了信筒、送报自行车等邮政元素，同时结合佛山市顺德区传统文化和民宿特点，引入了网红咖啡厅、传统特色甜品美食等业态，让旧房迅速从影响市容的“老破旧”变身为时尚新潮的网红打卡点。其独树一帜的内嵌园林风格更是成为当地民宿的标杆，刷新了人们对邮政形象的认识，扩大了邮政企业的社会影响力。
民宿开业以后，广东邮政按照源头获客的思路乘胜出击，通过板块协同积极与承租方对接，不仅成功在民宿开办了邮政传统业务，而且使承租方开立了邮政对公账户，为后续发展代发工资业务打下了基础。为更加有效地利用民宿资源，广东邮政还通过发送邮政主题民宿体验邀请的方式对邮政自有优质客户的权益进行了拓展。目前，广东邮政正在着手研究将寄递、集传、分销、文创等业务资源与民宿经营进行结合，进一步提升企业整体效益。现在，“华德里·舍”已经成为当地网红景点，节假日日均人流量超500人次，民宿入住率超过9成，想入住民宿需要提前订房。
编后：从城市发展的角度看，旧城之所以会旧，是因为业态和居住条件已经不适应现代城市的发展需求。如果只是翻新老房，没有更新业态，年轻人依旧不会来。所以，在盘活老城区邮政旧房时要规划对新业态的承载功能，通过导入新业态，注入造血功能，才能让旧房焕发新活力。当然，这样做也更容易获得政府部门的支持，邮政企业的降本增效工作就能获得事半功倍的效果。
本版图片由广东省邮政分公司提供
